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[房地产专家]

孟洁如:大休斯顿地区购房热点介绍

世界名人网记者特约报道 作者:Jenny Meng (孟洁如)          于 September 04, 2014 at 23:02:08:

作者介绍:Jenny Meng (孟洁如), 德州房地产经纪人。 秉承“诚信、负责、耐心和专业”的职业精神,服务于大休斯顿及周边地区,协助您建立美好家园。

无论您需要买房、卖房或者出租房,都欢迎来电或来信垂询!

Cell: 832-474-9186,微信:jennymeng11,
Email: mengrealty@gmail.com

休斯顿是美国第四大城市,近年来,房地产交易十分活跃。自2011年以来,休斯顿地区是全美国房价增幅最快的第二大城市。这是由于随着能源、医疗及高科技产业工作机会的增加,以及相对较低的生活成本,吸引了大批的专业人士搬入休斯顿地区。

新移民定居休斯顿,面临的最紧迫的问题常常就是买房子。初来乍到、人生地不熟的购房者,迫切希望能在短期内买到满意的房子,他(她)们常常会有一些疑问,如休斯顿地区哪里的房子比较受欢迎?哪里上班方便?哪里购物比较方便?哪里的房子保值?哪里的学校好?德州买房的程序是什么?现在的房地产市场行情怎么样?等等,等等。

为了解开这些疑问,本文作者根据自己的专业知识以及在休斯顿地区生活多年的经验,撰写了本文,希望能为有这方面需要的读者,提供一定的参考和借鉴作用。本文中提到的房子,如果不加以特别说明,指的都是独立住宅(Single-Family House)。

一.糖城 (Sugar Land)

糖城位于休斯顿市西南方向约20英里,隶属 Fort Bend County。 糖城拥有大量总体规划的社区(Master-Planned Community)、绿树成荫的街道、质优的学校、价格合理的房屋、卓越的医疗设施,以及遍布市区各个角落的公园、商场和餐厅,等等。因此,糖城一直是休斯顿华人购房的热点之一。

房地产:由于糖城人口的快速增长,过去十年中,糖城的住宅房地产交易一直都十分活跃,2009年金融危机对糖城房市的冲击不大,自2013年房地产复苏以来,糖城房地产更是以迅猛的势头快速增长。

糖城拥有数量众多的总体规划社区,这些社区在建设过程中就精心规划出了大片的绿地、跑道、公园、湖泊、高尔夫球场、社区俱乐部以及其他的娱乐设施,既赏心悦目又功能齐全。糖城为此还获得了首届德州风景城市的银质奖证书,其社区的公共道路和空间设计实现了风景区的最高标准。早在2006年,CNN MONEY杂志就将糖城评为“全美最适合居住的地方”(Best Place to live in the U.S.) 排名第三的城市,糖城的魅力也由此可见一斑。

从区域上讲,以”X”形交叉的59和6号公路将糖城大致分为东西南北四个区域,由于西区和南区的高中略优于东区和北区,则购房者常选择西区和南区的房子。比较受购房者青睐的小区有:Avalon,Commonwealth, First Colony, Greatwood,New Territory,Riverstone ,Sweetwater,Telfair等等。糖城的房子大多建于1990-2000年前后,目前出售的新房集中在Riverstone和Telfair。

糖城各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况为:Avalon (16/$64.6万),Commonwealth(15/$49万),Greatwood(107/$30.9万),New Territory(72/$31.1万),Riverstone (170/$44.1万),Sweetwater(13/$94.9万),Telfair(61/$45.5万)。 括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校: 糖城能够吸引买房者的一个主要原因就是学区上乘,糖城的小学和中学属于Fort Bend ISD, 普遍都非常好,均为Exemplary或者Recognized。 Clements高中是糖城最好的高中,在全德州1713所高中排第45位,糖城其他几所高中排名也都在120名以内。就连州长Rick Perry都评价Fort Bend ISD为大休斯顿地区的“Fittest School District”。

交通: 糖城交通十分便捷,共有三条主要的高速公路通往市中心,59号, 90号和Fort Bend Parkway Toll Road转90号。走这三条高速公路到市中心约需25-45分钟车程。由于近期59号公路开通了Toll Lane,走Toll Lane 一般不受上下班堵车的影响。如果上班不想开车,也可以乘公交车(Park and Ride),有两个公交公司在运营, Metro公司的公交车走59号高速公路的HOV Lane, 其中262/265路开往市中心,292路开往医学中心; Fort Bend Express的公交车,沿90号高速公路, 开往医学中心、Galaria和Greenway Plaza.

人口情况:糖城是一个快速发展的城市,过去10年内人口增长超过了158%,目前已有近9万人口,其中约44.4% 白人, 35.3% 亚裔, 10.6% 拉丁裔, 7.4% 非裔, 和2.3% 其他族裔。正如其多样化的人口结构一样,糖城也具有包容性的多元文化,各族裔之间相互包容相互尊重。 糖城的家庭人均收入和受教育水平大大高于全美以及大休斯顿地区平均水平,而失业率和犯罪率都相当低。多年来,由美国联邦调查局的犯罪统计中,糖城一直稳居美国最安全的城市的前20名。

生活和娱乐: 糖城生活十分方便,位于59号和6号公路的交界处是糖城的购物中心及市中心。室内购物中心就是First Colony Mall,其中包括Dillard’s、Macy’s、JC Penney、各色零售商店、以及一个大型美食广场;户外商城中有Ana Taylor、Chico’s、Swarovski、Sephora,以及The Cheese Cake Factory, Black Walnut Cafe等;另外还有一个24屏幕的AMC影院;购物中心紧邻的就是糖城的市中心,其中心为市政厅广场,环绕市政厅的是云集的商店、酒吧和餐馆,以及糖城的会议中心和万豪酒店。

除了购物中心,糖城还有Costco、HEB、大华超市等大型超市,6号公路沿线的美国和中国餐馆更是数不胜数。糖城距离中国城仅9英里,距离休斯顿Galleria mall 和 Katy Mills Mall也不远,分别是15 和20 英里。

糖城有大大小小十一座公园,占地面积从几百到几千英亩,每个公园都提供充足的儿童游乐场、烧烤炉、野餐凉亭,多数有可垂钓的湖泊、跑步/自行车道等等。除此以外,小朋友的活动也十分丰富,可以提供音乐、艺术、舞蹈、体育、甚至中文学习的学校应有尽有,而且各色夏令营、图书馆、Skeeters棒球场提供的各种活动,让小朋友们的暑期不会感到无聊。另外,位于糖城正南方向23英里的Brazoria Bend State Park(俗称“鳄鱼湖公园”)也是一个休闲度假的好去处, 它是沿Brazoria河建成的一座用于保护野生动植物的州立公园,园内有草甸、滩林、大片的湿地、以及开放式和半开放式的湖泊和沼泽地,栖息着300多种野生动物和鸟类,其中最值得关注的就是美国短吻鳄,这里生活了近300条成年鳄鱼(6英尺以上)以及数不清的小鳄鱼。据一位公园管理员称,她在这里工作的23年中,从未听说过鳄鱼伤人事件。鳄鱼湖公园的风景自然天成、朴实无华,徜徉其中,深深体验到人与大自然的和谐相处之美。

医疗: 很多大医院在糖城都设有分支机构,包括Methodist hospital, Memorial Herman hospital, Kindred hospital,Texas Children's Hospital,St. Luke's hospital以及 MD Anderson Cancer Center。

二.凯蒂(Katy)

凯蒂位于休斯顿市中心正西方向约25英里,隶属 Harris County。凯蒂坐落于休斯顿地区最大的东西向主干道(即10号州际高速公路)的南北两侧,位于Fort Bend、Harris 和 Waller三县交界,地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北贯通凯蒂市,可直达糖城。由于学区优质,房价适中,凯蒂市是休斯顿华人购房的另一热点。

房地产: 由于近年来的人口激增,凯蒂市住宅交易也一直十分活跃。自2013年经济复苏以来,不仅二手房交易呈快速上升趋势,而且新建住宅也大面积开工。

尽管凯蒂面积很大,但购房者多选择Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school学区的房子。这两个学区的房子毗邻,位于10号高速公路和Westpark Tollway之间,Grand Lake parkway左右两边。这一区域也常被称为South Katy。在South Katy,受购房者青睐的小区有:Grand Lakes,Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。这些小区也大多是总体规划的小区, 小区内绿地、跑道、公园、湖泊、网球场、高尔夫球场等娱乐设施林立。这些小区的房子一般都比较新,绝大多数建于2000年以后。

凯蒂各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况为: Grand Lakes(77/$34.5万),Cinco Ranch(522/$34.9万), Seven Meadows(48/$32.7万), Churchill Farms (6/$27.9万), Silver Ranch(41/$31.5万), Kelliwood(41/$37.2)和Falcon Ranch(20/$27万)。括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校: 凯蒂的学校属于Katy ISD, 也是大休斯顿地区最好的学区之一,小学和中学都普遍非常好。 华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分别是第43和69位,表现非常不俗。休斯顿大学(University of Houston)和休斯顿社区大学(Houston Community College)均设有凯蒂校区。

交通: 凯蒂交通也十分便捷, 有两条主要高速公路通往市中心,分别是10号高速公路和Westpark Tollway,到市中心约需30-50分钟车程。由于近期10号公路拓宽,不仅增加到单向八车道,还新增了双车道的HOV Lane/Toll Lane ,使得居住在凯蒂市的居民,远离了上下班堵车的困扰。 Metro公司在凯蒂也有多条公交线路,如221,222,228和229路可通往市中心,298路则通往医学中心。

人口情况:凯蒂有近30万人口,是一个以白人为主的城市,华人多聚居在凯蒂南部。尽管以白人为主,但各族裔之间都能和睦相处, 互相尊重和包容。过去十年,凯蒂市人口增长达83%,其中亚裔人口增长超过100%。这种增长趋势预计将持续,预计凯蒂市人口今后每年至少增加1.2万。

生活和娱乐: Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凯蒂市的购物娱乐中心。位于10号高速公路旁,在Pink Oak出口处下。占地约1.3平方英里, 有200多家店,这里的商品以物美价廉著称,既有大家耳熟能详的大众品牌店,又有高端折扣店;除了商店,Katy Mills Mall里还有许多儿童娱乐设施,如滑梯、攀岩、小火车、旋转木马、弹球场、各种电子游戏等,而且在周末和节假日还经常举办各种活动;另外,还有一些特色餐厅,如雨林餐厅(Rainforest Café )也十分吸引小朋友;除此以外,还有一个20屏幕的AMC影院。由于Katy Mills Mall是全封闭的室内购物中心,在炎热的夏季,一家老小在mall里逛吃玩,呆上一整天都不会腻。

凯蒂市有六座大型的公园,均配备了凉亭、烧烤炉、游泳池,运动场和野餐区。值得一提的是紧邻凯蒂市南部的George Bush Park,它占地7,800 英亩(32平方公里),是休斯顿地区最大的公园之一,该公园提供大量的足球场,棒球场、垒球场,射击场,模型飞机飞行场,以及众多的凉亭,游乐场,池塘和跑步/自行车道,还有狗公园等等,绝对是户外运动爱好者的乐园。

医疗:凯蒂市以优质的医疗设施而著称,很多医院在这里都有分支机构如 Memorial Herman Hospital, Texas Children's Hospital,Methodist Hospital等等。

三.梨城 (Pearland):



梨城(Pearland)位于休斯顿市中心正南方向约15英里,距离德州医学中心仅9英里。梨城大部分地区隶属 Brazoria County,少部分属于Fort Bend County 或者Harris County。梨城有着安全的社区、平易近人的房价、优质的学校以及优美的田园风光,因此,梨城一直是华人中产阶层的购房热点。

房地产:梨城也是一个快速发展的城市,近年来,住宅房地产交易呈稳步增长态势。由于梨城有大面积未被开发的土地,房地产开发潜力和空间很大。自美国经济复苏以来,新建住宅的开发犹如雨后春笋般兴起,主要集中在Shadow Creek (Southlake 和 Shadow Ridge), Highland Crossing, Lakes of Savannah, Riverstone (Pearland Parkway以东和Hughes Road以南) ,Orchard Glen (extension of Pearland Farms on Veterans Drive), 以及Canterbury Park (Veterans Drive)等小区。

不仅提供大量新房,梨城二手房的交易也很活跃。购房者喜欢选择的小区多位于8号和Bailey Ave之间,沿288号公路两边展开。以288为界,分东西两边,两边各有特点。西边的小区位于288和Almeda之间,主要有Shadow Creek Ranch,特点是房子比较新,但地产税较高,学校除了小学和初中还不错,高中一般;东边的小区主要位于288和 Cullen Parkway之间。小学、初中和高中都不错,而且小区建设更完善,地产税也低。小区主要有:Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

梨城各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况:Shadow Creek Ranch(271/$26万), Silverlake (52/$25.9万), Southdown (39/$15.8万), Sunrise Park (21/$21万), Autumn Lake (7/$19.2万), Country Place (12/$13.6万)。括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校:梨城的小学和中学分属Alvin ISD (288号公路以西) 和Pearland ISD(288号公路以东),普遍都相当不错,几乎所有小学都是Examplary或者Recognized,而且学校排名都呈现稳步上升的趋势,以Glenda Dawson High School为例,自2012年的德州第400多名,到2014年跃升为第120名,被誉为休斯顿地区一所冉冉升起的明星高中。

交通:梨城交通状况一般,有一条288号高速公路通往市区,目前还没有HOV Lane,也没有公交线路。有人在上下班期间走Almeda Rd也是个选择。

人口情况:梨城约13.3万人口,其中白人46.2%, 拉丁裔24.5%,非裔17.4%,亚裔9.3%,其它族裔2.6%。梨城人口增长迅速,过去十年,人口增加了142%以上,位居大休斯顿地区人口增长速度第三的城市。随着人口的增加,梨城家庭年收入也一直在稳步增长,2013年的统计结果显示,41%的家庭年收入超过10万美元;由于大量的专业人士定居于此,梨城人口受教育水平也相当高,39.6%受过大学教育,18.5%有研究生文凭。梨城的社区也十分安全,2013年联邦调查局的统计显示,全年没有纵火案,抢劫案少于30起。

生活和娱乐:位于288号公路和FM518的交界处的Town Center是梨城的休闲购物中心,它是2008年才建成的一所“生活方式中心”(lifestyle center)。所谓的生活方式中心,无论从外观布局还是从内部功能设计上都不同于传统的mall。梨城的生活方式中心是一个开放式的区域,由四家主体店、众多的零售店、写字楼、公寓楼、酒店以及娱乐设施等组成,这里的商家相对集中,但又不象mall里高度密集,其间由步行街相连,并且还建有一个25英亩的湖泊、跑道/自行车道及公园。穿行在梨城的生活方式中心,仿佛置身于一所时尚的小镇,既能感受到大城市生活的便利,又可体验田园生活的悠闲。

在娱乐方面,住在梨城选择就太多了。首先,这里不仅有五座大型公园,十几座便利的小区公园,还有三座狗公园,狗公园里提供训练狗的敏捷课程、野餐区等;其次,沿288号公路向北驱车9英里,就可进入休斯顿著名的博物馆区,这里有艺术博物馆、自然科学博物馆、儿童博物馆等多所博物馆;由博物馆区步行就可到达Herman Park和休斯顿动物园;再次,从梨城沿288号公路向南驱车10几英里,就可以到达Alvin的Forberg's农场,在那里可以尽情采摘新鲜蔬菜和水果;如果愿意,还可以再往南驱车40英里到达Freeport,去海边游玩。

另外,梨城距离中国城和Galaria Mall都不算太远,分别是20英里和23英里。

四.明湖(Clear Lake)

明湖是休斯顿的一个地区,位于休斯顿东南方向约25英里,沿45号高速公路, 位于休斯顿和加尔维斯顿(Galveston)岛之间。明湖地理位置得天独厚,环境优美,风景秀丽,呈现典型的海滨风貌,是休斯顿地区,不可多得的、可以享受海滨城市浪漫生活方式的地方。再加上学区优质,房价适中,社区安全等优势,明湖也一直是休斯顿华人购房的热点之一。

房地产:由于靠近休斯顿太空总署,加上附近有多所石油公司和化工厂,明湖吸引了大批的专业人士定居于此;另外,明湖地处休斯顿和加尔维斯顿两城市的中点,在这两个城市工作都可能在明湖居住,如在休斯顿市中心、医学中心,或者加尔维斯顿的UTMB工作,常选择在这里定居;加之,明湖的小学、初中和高中都非常好,吸引了大批注重子女教育的父母。明湖的房地产没有明显受到2009年金融危机的影响,而自2013年经济复苏以来,总体房价已上涨了20%以上。

除了西北部少数的几个小区,明湖大部分小区都属于Clear Lake High School学区,而这正是购房者喜欢选择的小区,主要有:Pine Brook, Brookwood, Bay Oaks, Bay Forest等等。这些小区中, Pine Brook的房子相对较新,它分南北两区,北区的房子建于1997至2002年,南区的房子则建于1994至1997年。

明湖各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况:Pine Brook (213/$34.3万), Brookwood (26/$31.1万) , Bay Oaks (23/$49.7万), Bay Forest (14/$32.1万)。括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校:明湖的学校属于Clear Creek ISD,也是大休斯顿地区最好的学区之一,小学,初中,高中都很好。Clear Lake High School是休斯顿地区最大的高中之一,在德州1713所高中的排名是第87位。

交通:明湖地区的交通很方便,沿45号高速公路通往休斯顿市中心,新开通的HOV Lane/Toll Lane有效地缓解了上下班堵车的问题。另外,Metro公司在休斯顿东南方向也设有多条公交线路,住在明湖的居民可以就近搭乘,包括:244,246,247,249路可到达市中心, 297路可到达医学中心。

人口情况:明湖约6.5万人口,是一个以白人为主的社区,各族裔和睦相处,相互包容相互尊重,邻里关系非常融洽。明湖居住了近一半的工程师,包括航天中心和炼油厂的专业人士等,其平均受教育程度和家庭年收入都遥遥领先于休斯顿其他地区。

生活和娱乐:明湖素来以休闲娱乐而著称,是休斯顿地区数一数二的旅游观光目的地,最著名的就是与明湖仅“一墙之隔”的Space Center Houston (休斯顿太空中心),因阿波罗11号在此升空而全球闻名。在太空中心既可近距离接触大量珍贵的实物展品,如月球岩石、返回舱和阿波罗11号的运载火箭等,又可乘小火车进入宇航中心,参观火箭发射控制中心,是外地游客参观休斯顿的首选观光地。另外,明湖东边紧邻的就是 Armand Bayou Nature Center (阿曼德河口自然中心),它是美国最大的城市野生保护区之一,这里保护着2500英亩天然湿地、森林,草原,沼泽栖息地等;生活着超过370种鸟类,哺乳动物,爬行动物和两栖动物,以及数以千计的原生植物;1,728英亩的湖泊上提供着各式各样的水上活动包括帆船、水上摩托艇、滑水,钓鱼、游泳、皮划艇和独木舟等等;除上述的景点,距离明湖15英里的Kemah也是一个非常适合全家出游的好地方。Kemah是一个美丽而富有情调的海滨小镇,人们不但可以在海滨漫步观赏海景,还可以乘坐游船出海游览;这里还有一座刺激好玩的儿童游乐园,有木质过山车、惊险飞车、摩天轮、现场表演以及周末庆祝活动;沿海岸边风格各异的水上餐馆也吸引着游客;另外,喜欢出海的,从明湖驱车去Galveston海边也不超过30分钟。

住在明湖购物十分方便,距离Baybrook mall仅需5分车程。Baybrook mall由5家主体店(Dillard's, JCPenney, Macy's, Sears, 和大型的Forever 21)和170多家零售店组成,占地120万平方英尺(约11万平方米),是休斯顿南部最大的购物中心之一,并且还计划2015年进行扩建,增加户外商城和生活方式中心(lifestyle center)。

尽管离中国城较远,但是明湖周围好的中餐馆也很多,如大四川等。

医疗:主要有Clear Lake Regional Medical Center 以及 St. John's Hospital

如果您正想买房或卖房,有任何房地产方面的疑问,可与我联系。电话:832-474-9186 / 微信:jennymeng11 / Email: mengrealty@gmail.com。



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